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2026. 10. 09. |
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|  제목: 비사업용 토지에 주택 지어서 팔면 양도소득세 ‘절세효과’ 볼 수도 |
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글쓴이: 기본관리자 조회: 9054 |
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나대지 또는 다주택을 소유하고 있다가 팔면 비사업용 토지 또는 다주택 보유자라 해서 장기보유특별공제가 배제되는 등 무거운 양도소득세를 내야 한다.
이처럼 비사업용 토지 또는 다주택을 보유하고 있을 때는 부동산 매매업자로 사업자등록을 하고 팔면, 양도소득세 대신 종합소득세를 낼 수 있어서 세 부담을 줄일 수 있지 않을까 하는 생각을 할 수 있다.
하지만 세법에서는 다음 중 어느 하나에 해당되는 부동산매매업자일 때는 사업자로서 내는 종합소득세와 비사업자로 내는 양도소득세를 비교해서 부담이 큰 세금을 내도록 규정하고 있어 절세효과가 없을 수도 있다.
첫째, 보유 토지를 택지나 공장용지 등으로 용도 변경하는 등 개발을 해서 여러 사람에게 나누어 팔 때 그 토지가 비사업용 토지에 해당되는 경우
둘째, 자기 소유 토지에 상업용 빌딩이나 공장 등 비거주용 건물을 지어서 팔 때 그 토지가 비사업용 토지에 해당되는 경우
셋째, 주택을 여러 채 사서 사업자로서 파는 경우
하지만 나대지에 자기가 직접 또는 건설업체에 의뢰해 주택을 여러 채 지어서 팔 때는 부동산매매업자가 아닌 건설업자 또는 부동산 공급업자로 보아 양도소득세와 비교하지 않고 종합소득세를 내면 된다.
양도소득세는 매매차익의 크기에 비례해서 세금을 내지만 사업소득에 대한 세금은 매매차익에다 인건비, 분양원가 등의 비용을 추가로 공제한 금액에 비례해서 세금을 내므로 세 부담이 크게 달라질 수도 있다.
더구나 사업소득을 계산할 때, 토지구입비, 건축비 등 주요 지출경비를 알 수 없을 때는 기준경비율 등을 곱해서 소득금액을 산출할 수도 있으므로 양도소득보다 소득금액의 크기가 작아져 세 부담이 줄어들 수도 있다. 물론 반드시 그런 것만은 아니다.
한편 법인을 설립해서 나대지를 법인에 현물출자하거나 파는 형식으로 해서 건물을 지어서 파는 방법도 있다.
어느 방법으로 하든 절세효과는 개별 사안마다 다를 수 있으므로 나대지에 주택이나 상가를 지어서 팔지 전에 반드시 전문가에게 자문할 필요가 있다.
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