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2024. 04. 25. |
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|  제목: 주택임대사업자 거래단계별 세제혜택 |
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글쓴이: 기본관리자 조회: 5747 |
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취득할 때 - 취득세
임대주택법 제2조 4호에 따르면 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주에게 공동주택을 분양받은 경우에는 그 공동주택에 대해 2012년 12월31일까지 취득세를 감면합니다.
전용면적 60㎡ 이하인 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세를 100% 면제합니다.
60㎡ 초과 85㎡ 이하인 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호이상의 장기임대 주택을 보유한 자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세의 25%를 경감합니다.
보유할 때 - 재산세
임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 공동주택을 건축, 매입해 과세기준일 현재에 임대 목적에 직접 사용하고 있다면 2012년 12월31일까지 재산세를 감면합니다.
보유할 때 - 종합부동산세
과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음의 임대주택은 종합부동산세를 계산할 때 합산하지 않습니다.
첫째, 전용면적이 149㎡ 이하인 주택으로 해당주택의 임대개시일 또는 최초로 배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역 3억원) 이하일 임대주택입니다.
둘째, 5년 이상 계속해 임대하는 주택이어야 합니다.
재산세 감면율
전용면적 40㎡ 이하인 공동주택 - 재산세 100% 감면
전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 - 재산세 50% 감면
전용면적 85㎡ 이하인 공동주택 - 재산세 25% 감면
보유할 때 - 주택임대소득세
부부 합산해서 2채 이상의 주택을 소유해 받은 월세나
고가주택(9억원 초과)의 임대로 받은 월세와 3주택 이상의 주택을 소유해 받은 2011년 1월1일 이후의 전세보증금에 대해서는 주택임대소득세를 과세합니다.
전세보증금은 3억원을 초과한 금액에 60%를 곱해 계산한 금액에 정기예금이자율을 적용해 임대소득을 계산합니다. 다만 소형주택(전용면적 85㎡이하, 기준시가 3억원)에 대한 전세보증금은 소득세과세대상에서 3년간 배제합니다.
처분할 때 - 양도소득세 중과세 배제
사업자등록과 임대사업자로 등록한 거주자가 양도로 발생하는 양도소득세 계산시 중과세를 배제하고 장기보유특별공제를 적용합니다.
등록한 임대주택 외에 다른 주택을 1채 더 보유하더라도 임대주택과 동일하게 중과세를 배제하고 장기보유특별공제를 적용합니다.
또한 2011년 말에는 정부가 "12.7부동산대책"을 통해 다주택자에 대한 중과세 규정 폐지를 발표하였는데, 다주택소유로 인한 양도소득세 중과세를 회피하기 위해 향후 세법개정의 추이에 관심을 가져야 할 것입니다.
보유할 때 - 거주 주택의 양도소득세 1세대 1주택 적용
장기임대주택과 그 밖에 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음의 요건을 모두 충족하고, 1주택인 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 봅니다.
그래서 1세대 1주택은 양도소득세 비과세를 적용합니다.
- 임대사업자등록한 날 이후 2년 이상 거주할 것
- 양도일 현재 임대주택으로 등록해 임대하고 있을 것
최초 자가주택을 매각할 때 보유요건 및 거주요건(2년 거주)을 충족했다면 매각시기와 관계없이 비과세가 가능합니다. 현재는 1세대 1주택 비과세 요건 중에서 거주요건은 2011년 6월3일에 이미 폐지 되었습니다. 하지만 임대주택 이외 본인이 반드시 2년 이상 거주한 주택만 비과세되므로 유의해야 합니다.
또한 "최초 자가주택을 매각하고 임대주택 중 하나를 거주주택으로 전환한 후 당해 임대주택을 양도한다면, 비과세가 가능한가요?"라고 질문할 수 있습니다. 당해 임대주택의 임대기간요건을 충족했더라도 임대사업자등록 이후 2년 이상 당해 임대주택에 거주해야 합니다. 이때 비과세 범위는 최초 자가주택을 매각한 이후 양도차익에 한해 비과세가 적용되므로 주의해야 합니다.
여기에서 주택임대사업자등록으로 주택임대소득세에 대한 소득세 부담과 이로 인한 4대보험 등 각종 공과금에 대한 부담을 추가적으로 검토해야 합니다. 또한 노후생활자금 목적의 연금소득이 발생하는 경우에는 타 소득으로 인해 연금 수령금액에 제한은 없는지, 종합과세의 위험은 없는지 등으로 꼼꼼하게 점검해야 합니다.
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