안녕하세요! 세무법인 한율입니다.

9.부가가치세나 임대소득에 대한 종합소득세 신고시 보증금도 임대소득으로 보는지?

사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금(임대보증금)을 받는 경우에는 이 전세금(임대보증금)에 대한 이자상당액을 임대료로 간주하여 부가세 신고시 과세표준에 산입해 이 금액의 10%를 부가세로 납부하여야 합니다.

즉, 전세금 또는 임대보증금을 은행이나 기타 금융기관에 예치할 경우 이자수익이 발생할 것이라고 가정하고 과세관청에서 이자상당액을 임대료로 보아 과세하는 것을 말합니다.

간주임대료 = 전세금(임대보증금) × 임대일수 / 365 × 정기예금이자율(4.3%)

전세금(임대보증금)에 대한 간주임대료 계산은 실제 지급받았는지 여부와는 관계없이 계약에 의하여 받았거나 받기로 한 금액으로 계산하고, 또한 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 간주임대료를 계산합니다.

단, 주택 임대는 부가가치세법상 면세에 해당하므로 주택에 대한 보증금은 간주임대료에 포함되지 않습니다.

부가가치세법 기본통칙 12-34-2 [부동산임대에 따른 전세금 등에 대한 세부담]

과세되는 부동산을 임대하고 받은 전세금 또는 임대보증금의 이자상당액(이하 간주임대료라 한다)에 대한 부가가치세는 원칙적으로 임대인이 부담하는 것이나, 임대인과 임차인간의 약정에 의하여 임차인이 부담하는 것으로 할 수 있다. 이 경우 임차인이 부동산임차의 대가로서 월세 등의 형태로 지급하는 금액이 있는 때에는 임차인이 부담하는 간주임대료에 대한 부가가치세와 월세는 별도로 구분하여 지급하여야 한다.

그러므로 간주임대료에 대한 부담을 명확히 하기 위해서는 임대차계약서 작성 시 월세에 대한 부가가치세와 간주임대료에 대한 부가가치세 관련 사항을 명확히 해둘 필요가 있습니다.

종합소득세의 경우에도 계산 방법은 약간 상이하나 간주임대료에 대한 이자상당액을 수입금액으로 보아 종합소득금액에 합산합니다.

① 일반적인 경우

간주임대료 = (보증금 적수 - 건설비상당액 적수) × 1/365 × 정기예금이자율 - 금융수익합계액

② 추계신고하는 경우

간주임대료 = 보증금 적수 × 1/365 × 정기예금이자율

10. 분양된 상태에서 증여시 중도금 대출 받은 부분에 대한 증여이익 포함 여부?

분양된 상태에서 증여시 대출 받은 중도금을 함께 증여하는 경우 “대출 받은 중도금은 부채에 해당하여 증여세 계산시 차감”하게 됩니다. 하지만 여기서 주의하실 점은 증여시점의 가액이 취득가액보다 상승하여 분양권 프리미엄이 형성되어 있는 경우에는 함께 받은 중도금 대출액 부분에 해당하는 만큼은 양도차익을 계산하여 양도세가 부과됩니다.이를 부담부증여라고 합니다.

예를 들어 취득가액이 2억원(중도금대출 1억원)인 오피스텔 증여시 시가가 2억 5천만원일 경우

증여세는 2억 5천만원에서 중도금대출금액 1억원을 차감하여 1억 5만원에 대해 수증자가 증여세를 납부하여야 하며, 양도차익 2천만원에 대해 증여자는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

양도가액 = 2억 5천만원 × 1억원 / 2억 5천만원 = 1억원

취득가액 = 2억 × 1억원 / 2억 5천만원 = 8천만원

양도차익 = 1억원 - 8천만원 = 2천만원

그러므로, 증여당시 시가가 분양가액과 동일하다면 증여세만 납부하시면 됩니다.

11. 오피스텔 주거용으로 사용시 재산세 계산시에 주택으로 간주 받는지 업무용으로 간주 받는지?

지방세법시행령 제143조에서 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상 현황에 의하여 재산세를 부과하도록 규정되어 있으므로 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한다면 주택분 재산세가 과세됩니다.

하지만 주거용으로 인정받기 위해서는 주민등록 등을 이전하는 등 거주사실에 대한 입증이 필요하며, 매년 7월과 9월에 재산세가 부과되오니 그 전에 소재지 관할구청 세무과에 연락하여 주택으로 재산세를 적용받아야 합니다.

오피스텔은 실질 용도에 따라 업무시설 또는 주거시설로 보아 재산세 및 종합부동산세가 과세되는데, 실제 현장조사를 하기 전까지는 신고된 내용에 따라서 과세를 하게 됩니다.

오피스텔을 업무용시설로 보면 과세표준을 토지가격과 건물가격을 따로 평가를 하게 되고, 주택으로 보면 아파트처럼 토지가격과 건물가격을 합산해서 평가를 하여, 업무용 오피스텔은 건물분 재산세(0.25%)와 토지분 재산세(재산세 0.1~0.5%)를 부과하고, 주거용 오피스텔에는 합산된 가액에 주택분 재산세(세율 0.1~0.4%)를 부과합니다.

하지만 오피스텔이 주거용으로 판명되면 주택으로 보아 양도소득세가 부과됩니다. 오피스텔을 3년 이상 보유 2년 이상 거주하면 다른 주택이 없는 경우 1가구1주택 양도세 비과세 요건에 해당되며, 오피스텔을 포함해 2주택을 보유하면 50%, 3주택을 보유하면 60%의 중과세가 적용되니 유의하여야 합니다.

다만 올해까지는 투기과열지구(강남·서초·송파, 기본세율+10%포인트) 이외의 지역에서 주거용 오피스텔을 보유한 1가구 다주택자에게는 기본세율(6~35%)이 적용되고, 투기과열지구는 1가주3주택 이상은 10%의 탄력세율을 적용, 최대 45%의 양도소득세를 내야 합니다.

한편 실제로 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔이라도 주택임대사업자 등록은 불가능하다는 점을 유의해야 합니다. 임대사업자 등록시 주택 여부를 따지는 기준은 실제 용도가 아닌 법률상 구분이기 때문입니다. 이는 5채 이상을 매입해 10년이상 임대하더라도 종합부동산세 감면, 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다는 얘기입니다.

12. 오피스텔 취ㆍ등록세 계산시 부가가치세를 포함한 분양가인지 뺀 분양가 기준인지?

취ㆍ등록세의 과세표준은 취․등록 당시의 가액으로 하며, 이 때의 가액은 부가가치세를 차감한 금액입니다.

지방세법시행령 제82조의 2 [ 취득가격의 범위 ]

① 법 제111조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격은 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지불하여 일정액을 할인받은 때에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연불조건부 계약에 따른 이자상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 「농지법」에 따른 농지보전 부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 5. 취득대금 외에 당사자 약정에 의한 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 제1호부터 제5호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

13.자녀(30세미만,무소득) 명의로 당사업지 상품을 부모가 구입하고자 함 <CF = 17평기준 분양가 2억 ~ 2억3천정도> 자금출처 or 증여세를 납부해야 하나?

재산취득일전 또는 채무상환일전 10년 이내에 당해 재산취득금액 및 채무상환금액이 다음 기준금액 이상인 경우에 자금출처조사를 시행합니다.

구 분

취득재산

채무상환

총액한도

주 택

기타재산

세대주인 경우

30세 이상

40세 이상

2억원

4억원

5천만원

1억원

5천만원

2억5천만원

5억원

세대주가 아닌 경우

30세 이상

40세 이상

1억원

2억원

5천만원

1억원

5천만원

1억5천만원

3억원

30세 미만인 자

5천만원

3천만원

3천만원

8천만원

그러므로 자금출처 조사 대상자에 해당하며, 자금출처에 대해 소명하지 못할 경우 증여세가 부과됩니다.

14. 오피스텔 취득세 + 등록세율은?

등록세 : 2%
교육세 : 등록세의 20% 즉 분양가의 0.4%
취득세 : 2%
농특세 : 취득세의 10% 즉 분양가의 0.2%

그러므로 총 분양가액의 4.6%가 취ㆍ등록세로 부과되며, 그 외 인지대와 채권구입비, 법무사수수료 등이 발생됩니다.

15. 오피스텔 보유시 세금은?

오피스텔 보유시 세금은 크게 취득시ㆍ보유시ㆍ처분시로 나눌 수 있습니다.

구 분

국 세

지방세제

지방세

관련 부가세

취득시

인지세(계약서 작성시)

취득세

등록세

농어촌특별세(국세)

지방교육세

상속세(상속받은 경우)

증여세(증여받은 경우)

보유시

종합부동산세(주거용의 경우)

농어촌특별세(주거용의 경우)

재산세

지방교육세

공동시설세

도시계획세

처분시

양도소득세

주민세

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또한 업무용으로 임대를 하는 경우 발생되는 소득에 대해 부가가치세와 종합소득세가 부과됩니다.